Yargıtay, kira sözleşmesini feshini haksız buldu

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiracının bildirim yapmadan ayıplı olduğunu iddia ettiği otelin kira sözleşmesini feshetmesi ve zararının karşılanması için açtığı davada, "feshin haksız olduğu" gerekçesiyle verilen ret kararını onadı.

Dairenin kararına göre, bir işletmeci, 2019'da Tekirdağ'da 47 odalı bir tesisi otel olarak işletmek adına kiraladı. Sözleşmede, tesisin "tam ve mükemmel" olduğu ifade edilmesine rağmen işletmeci, kanalizasyon ve gider sistemindeki problemlerden dolayı tesisi tam kapasite çalıştıramadı. Müşterilerine iyi bir hizmet sunamayan, forum sitelerinde olumsuz yorumlara maruz kalan otelin işletmecisi, rezervasyon iptalleriyle karşı karşıya kaldı.

Bunun üzerine otelde iyileştirme yapmak için yüksek tutarda masraf yapan işletmeci, bir süre sonra bildirimde bulunmadan kira sözleşmesini feshetti ve tesisi tahliye etti.

Kiracı, "kiralananın ayıplı olduğu", "müşteri ve itibar kaybı yaşadığı", "kanalizasyon ve gider sisteminde tamiratı mümkün olmayan sorunlar bulunduğu" gerekçesiyle zararının karşılanması adına dava açtı.

Davalı tesis sahibi, davacının taşınmazı kiralamadan önce görüp beğendiğini, tesisi mevcut haliyle kabul ettiğini, tam kapasite ile çalışamadığı iddiasının gerçeği yansıtmadığını, ödenmemiş kira borçlarının bulunduğunu ileri sürerek davanın reddini talep etti.

Yargılamayı yapan Tekirdağ 2. Sulh Hukuk Mahkemesi, kira sözleşmesinin Şubat 2019'da imzalandığı, olaya ilişkin delil tespitinin yazın tesisin en yoğun doluluk oranına ulaştığı aylarda değil de Aralık 2019'da yapıldığı, tahliye adına otelin "ayıplı" olduğuna dair bildirim yapılmadığı, bu süre zarfında otelin hizmet vermeye devam ettiği, iddia edilen ayıplarla otelin hizmet vermesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verdi.

Davacının istinaf başvurusu üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi de "kiralananın uzunca bir süre kullanıldığı ve bu kullanım esnasında davacıdan kaynaklanan bazı kullanım hatalarının bulunabileceği, gecikmeksizin ayıp ihbarında bulunulmadığı" gerekçesiyle başvuruyu reddetti.

İstinaf kararına yapılan itiraz üzerine dosya Yargıtaya geldi. Temyiz incelemesini yapan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, derece mahkemelerince verilen kararı hukuka uygun bularak onadı.

"Bildirim yapılmaması" Yargıtay kararında gerekçe yapıldı

Yargıtay'ın oy birliğiyle verdiği onama kararında, ortaya çıkan uyuşmazlıkla ilgili kanun maddelerinin mahkemeler tarafından doğru şekilde uygulandığı belirtildi.

Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde "kiralananın tam ve mükemmel durumda olduğunun belirtildiği" aktarılan kararda, davacı kiracı tarafından kiralananın ayıplı olduğunun ve bu ayıp halinin giderilmesine dair süresinde davalıya bir bildirim yapılmadığı bildirildi.

Kiralananın, kiracı tarafından mevcut haliyle benimsenerek kullanıldığına işaret edilen kararda, şunlara yer verildi:

"Tacir olan davacının faaliyet gösterdiği alanda sözleşme öncesi ve sonrasında kiralananın teslimi sırasında yeterli inceleme ve araştırma yapmayarak basiretli davranmadığı, kira sözleşmesinin başlangıcından tahliyeye kadar geçen dönemde sessiz kaldığı, davalı kiraya verene iddia olunan ayıbın giderilmesi bakımından davacı tarafından süre verilmemiş ve bildirimde bulunulmamış olması nedeniyle usulüne uygun bir fesihten bahsedilemeyeceği, tahliye öncesi gönderilen ihtar bildiriminin kiralananın tahliye edileceğine ilişkin olduğu anlaşılmakla, davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir."